Rynek nieruchomości rozwija się w szybkim tempie. Coraz więcej osób decyduje się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego i zakup swojego mieszkania. U kupującego nową nieruchomość w budynkach wielorodzinnych może pojawić się pytanie kto i w jaki sposób powinien zarządzać nieruchomością? W pierwszej chwili można pomyśleć, że lokatorzy muszą założyć wspólnotę i podejmować wspólne decyzje. Jak mają to zrobić osoby, które nie mają doświadczenia w zarządzaniu nieruchomościami. W pierwszej chwili trudno nawet określić jakie obowiązki ma taka wspólnota i kto powinien wziąć na siebie odpowiedzialność bycia w zarządzie. Czy obowiązek założenia wspólnoty mieszkaniowej rzeczywiście występuje w polskim prawie i kto może zostać członkiem takiej wspólnoty?
Gdzie znaleźć informacje na temat wspólnot mieszkaniowych?
Regulacje dotyczące ustanawiania własności lokali zostały ujęte w Ustawie z dnia 24 czerwca 1994 roku (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048). Ustawa w Artykule 6. wprost mówi, że „Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana”. W kolejnym akapicie zastanowimy się jak interpretować ten zapis i skąd czerpać wiedzę na temat praw i obowiązków wspólnoty.
Czy założenie wspólnoty mieszkaniowej jest obowiązkowe w świetle polskiego prawa?
Co zapisy ustawy oznaczają w praktyce? Rozpatrzmy to na przykładzie, w którym powstało nowe osiedle w Warszawie. Kilka mieszkań zostało już wykupionych i nowi właściciele posiadają księgi wieczyste. W tym przypadku obowiązek zakładania wspólnoty mieszkaniowej nie istnieje, jednak taka wspólnota jest tworzona automatycznie po wydzieleniu co najmniej jednego lokalu prywatnego. Wyróżnia się dwa podstawowe rodzaje wspólnot. Pierwszym typem jest wspólnota, którą tworzą maksymalnie 3 lokale, w drugim przypadku lokali jest więcej niż 3. Na początku warto ustalić co z nazwą takiej wspólnoty? Standardowo jest to adres budynku, ale przepisy wprost tego nie regulują, więc nic nie stoi na przeszkodzie, by wspólnotę nazwać np. wspólnota mieszkaniowa Warszawa.
Jakie prawa i obowiązki posiada wspólnota mieszkaniowa?
Zgodnie z wymienionym wyżej podziałem obie wspólnoty działają na podstawie Ustawy o własności lokali. Podstawowa różnica polega na tym, że w drugiej opcji, gdzie lokali jest więcej niż 3 istnieje obowiązek podjęcia uchwały o wyborze zarządu. Zarząd może być wybrany przez wspólnotę, ale istnieją też firmy, które realizują obowiązki zarządcze. Najczęściej spotykanym przypadkiem jest wybór zarządu lub firmy, która będzie pełniła funkcję zarządcy na jednym z pierwszych spotkań zorganizowanym przez mieszkańców.
W takim razie czym będzie się zajmować przykładowa wspólnota mieszkaniowa Warszawa? Głównymi zajęciami wspólnoty będzie bieżące utrzymanie nieruchomości oraz reprezentowanie jej na zewnątrz i w kontaktach z lokatorami. Dodatkowo w przypadku wystąpienia sporów między mieszkańcami wspólnota może podjąć odpowiednie działania prawne, w skrajnych przypadkach usunąć uciążliwego lokatora. Szczegóły dotycząca praw i obowiązków są zawarte w cytowanej wyżej ustawie. W związku z tym w przypadku niedoświadczonych nowych lokatorów szczególną uwagę należy zwrócić na dobór członków zarządu lub wybrać sprawdzoną i doświadczoną w tym temacie firmę.
